Det stod «oppdaget gnag av rotter i forbindelse med oppussing» i egenerklæringsskjemaet til forrige eier, men Klaus Lintho (31) og familien hadde ikke noen anelse om at problemet skulle bli så stort som det ble da de kjøpte eneboligen i Sarpsborg.
Kort tid etter innflytting, i februar 2016, reagerte de imidlertid på raslelyder i veggene, og da ei takplate ble tatt ned, fosset det rottelort ut i rommet.
Etter å ha snakket med et skadedyrfirma som mente at rotte-problemet hadde vært i huset over lengre tid, kontaktet Lintho Help, som han hadde tegnet boligkjøperforsikring hos, men de avviste dem med begrunnelse om at boligen var «kjøpt som den er», samt at kostnadene for utbedring var for lave til å utløse forsikringen.
- Det var både sårt og fortvilende å få avslag fra Help. Alt vi så var problemer, men de vi hadde kjøpt forsikring av, mente at det ikke var et problem i det hele tatt. Jeg unner ingen å havne i samme situasjon som oss, sier Lintho til Dinside.no.
Fikk egen advokat: - Som å få stjerna på fotballaget
Det var en ekspert i et av skadedyr-firmaene Lintho kontaktet som anbefalte ham å ringe advokat Andreas Møller, som hadde tatt flere saker boligkjøperforsikrings-selskap har avvist.
- Kan koste deg dyrt seinere
- Hjelpen vi fikk fra Møller var helt uvurderlig. Det var rett og slett som å få superstjerna med på fotballaget, sier Lintho.
For Møller, som driver eget advokatfirma, er det ikke uvanlig å få saker knyttet til boligkjøperforsikring på bordet. Han har cirka 70 avsluttede saker angående slik forsikring de siste to årene.
- Du betaler et relativt lavt engangsbeløp for boligkjøperforsikring, og så tjener selskapet på at kundene ikke bruker forsikringen. Det er, etter min mening, en forutsetning at saker som meldes inn til selskapene avsluttes raskt og med så lite ressurser som mulig, sier Møller til Dinside.no.
Han påpeker videre at det finnes flere advokater som livnærer seg på å ta sakene forsikringsselskapene avviser, deriblant han selv.
To forsikringer i bolighandel
- Den første er en ansvarsforsikring som dekker boligselgers økonomiske ansvar, altså at i de tilfeller boligkjøper har et berettiget krav mot boligselger, vil kjøper kunne få utbetaling fra selgers eierskifteforsikring.
- Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring til fordel for kjøper, som gir kjøper tilgang på hjelp fra advokater. Det er dermed ikke en skadeforsikring som utbetaler penger til kjøper for feil som oppdages, det er en advokatforsikring.
Kilde: Dinside oktober 2018
Avdekket flere feil og heftelser
Noe av det første advokat Møller ba Lintho gjøre når han hadde takket ja til å ta saken, var å kartlegge omfanget av rotte-problemet i huset. Dermed ble både takstmann og eltakstmann engasjert for å undersøkte boligen nøye.
Trenger du boligkjøperforsikring?
Tidligere hadde et skadedyrfirma funnet at rotteproblemet omfattet aktivitet i flere vegger og hulrom i huset, blant annet på bad, kjøkken, stue og soverom. De anbefalte å åpne vegger og tak for å fjerne rottekadavre, sanere forurenset isolasjon og inspisere strømkabler og rør for skader.
Da takstmennene undersøkte Linthos hus viste det seg imidlertid at rottene slett ikke var eneste problem.
Eltakstmannen avdekket nemlig flere feil med det elektriske anlegget i huset, som det ikke var opplyst om fra tidligere eier da boligen ble solgt, og det ble også oppdaget at forrige eier hadde heftelser det heller ikke var informert om.
- Dette var med på å svekke forrige eiers sak, da vedkommende sin troverdighet ble satt under tvil, sier Lintho.
Inngikk forlik på 675.000: - Fra null til «å gå i null»
Sammen med Møller fikk altså Lintho bygget en solid sak mot forrige eier av huset, så solid at Protector, boligselgerens forsikringsselskap, spurte om de heller skulle møtes til mekling framfor i retten. Det takket Lintho ja til.
Unngå konflikt etter ovetakelse
Etter forhandlinger fram og tilbake, ble partene til slutt enige om et forlik på 675.000 kroner i juni 2019. Den rettsoppnevnte byggtakstmannen konkluderte i sin rapport med at utbedringskostnader ble totalt 662.980 kroner, både for byggtekniske inngrep og leieutgifter mens boligen blir utbedret, og den rettsoppnevnte eltakstmannens rapport lød på 180.000 kroner.
Lintho tror han og familien kunne fått mer hvis de hadde gått rettens vei, men det ville tatt lengre tid, spesielt hvis avgjørelsen hadde blitt anket.
- Vi er lettet over at saken er ferdig og at vi ikke har tapt stort, men vi er bitre på Help. Med forliket går vi nesten i null. Hadde vi derimot hørt på Help i første omgang, hadde vi ikke fått én eneste krone, sier Lintho.
Fraråder ikke forsikring, men ...
Til tross for alt han har vært gjennom, tør likevel ikke Lintho å fraråde folk å tegne boligkjøperforsikring, nettopp fordi forsikringen dekker advokat- og rettshjelp. Men, uansett om forsikringsselskapet kommer med et tilbud eller avslår saken, anbefaler han alle om å høre med minst én annen advokat, slik at du er sikker på at du får så mye du kan få.
Advokat Møller understreker også at boligkjøperforsikring som produkt er vel og bra, men det er viktig å huske på at advokatvalget er fritt. Advokaten selskapet tildeler deg er gratis, mens ved bruk av ekstern advokat, får du også så å si alle utgiftene dekket av boligkjøper- og innboforsikringen.
- Det kan lønne seg å få en «second opinion» dersom du får avslag fra forsikringsselskapet, sier Møller.
Ikke unikt
Forbrukerrådet hører jevnlig om slike saker som Linthos, altså om forbrukere som blir avvist ganske raskt fra boligkjøperforsikringsselskapet, men i ettertid får dokumentert at de hadde en god sak.
- Hvis selskapet avslår, er det fornuftig å hente inn en vurdering fra en annen advokat. Mange advokater tilbyr gratis vurdering av saken, sier juridisk seniorrådgiver Thomas Iversen til Dinside.no.
De som kontakter Forbrukerrådet om boligkjøperforsikring får veiledning, samt henvisning til Finansklagenemnda, som videre nøytralt og objektivt kan vurdere om boligforsikringsselskapet har avslått ulovlig.
Huset var mindre enn oppgitt - fikk tilbake 400.000 kroner
Administrerende direktør Harald Sverdrup i Finansklagenemnda tror heller ikke saken til Lintho er unik, og han kjenner til andre eksempler på at kjøper når frem etter å ha fått avslag fra boligkjøperforsikringen.
- Dette kan for eksempel være et resultat av at vurderingen fra boligkjøperforsikringsselskapet var feil, eller fordi saken har utviklet seg etterpå, eksempelvis med nye eller mer omfattende mangelsforhold, sier Sverdrup til Dinside.no.
Dette hører nok likevel til unntakene, fortsetter han. Andel saker som ender med medhold for klager i saker der boligkjøperforsikringsselskapet er klaget inn til nemnda, er lav. Det vil si at i de aller fleste sakene er nemnda enige med forsikringsselskapet i at saken ikke kan føre frem.
Bolikjøperforsikringssaker i Finansklagenemda
- I fjor mottok Finansklagenemnda 43 klager mot boligkjøperforsikringsselskap og 671 klager innenfor eierskifte.
- Fra 1. januar til utgangen av juli i år, har de mottatt 38 saker mot boligkjøperforsikring og 553 for eierskifte.
- Det ser altså ut til å bli en økning i antall saker i 2019 kontra 2018.
Help: - Ikke samme bevis
Dinside har kontaktet Help, som Lintho hadde boligkjøperforsikring hos. De mener det er uriktig at de ikke ville ta saken, og påpeker at den ble mer omfattende etter at deres advokat hadde vurdert den.
- Senere avdekket kjøper flere feil, og da legger jeg til grunn at en advokat i Help ville ha vurdert saken på samme måte som advokat Møller gjorde. Bevisgrunnlaget var et annet da Lintho kontaktet oss, sier kommunikasjonsdirektør og advokat Dag Are Børresen til Dinside.no.
Dette betyr ny brukt-boliglov for deg
Selv om det var en ekstern advokat som endte med å ta saken til Lintho, mener Help at resultatet viser at boligkjøperforsikring gir trygghet for kjøper. I Linthos sak har nemlig Help betalt i overkant av 165.000 kroner i sakskostnader, herunder salær til advokat Møller og dekning av takstkostnader, fordi kjøper hadde nettopp boligkjøperforsikring.
Hadde kjøper kun hatt villaforsikring, ville denne kun ha dekket inntil 100.000 kroner, minus en egenandel på rundt 25.000 kroner. Kjøpere med boligkjøperforsikring risikerer, med andre ord ikke, at advokatens honorar «spiser» av forlikssummen, ifølge Børresen.
Protector: - Avviste saker kan gi forlik
Det var Protector som representerte boligselgeren i saken, og kommenterer dermed på vegne av vedkommende. De er fortsatt av den oppfatning at kravet tilknyttet rotter alene trolig ikke ville ført frem, siden det var opplyst om fra forrige eier. Det er altså forholdet vedrørende feil på det elektriske anlegget som medførte endret syn fra deres sin side.
- På generelt grunnlag er det gjerne slik at en sak endrer karakter underveis, enten ved at det oppdages nye forhold, forholdet det er reklamert over viser seg å ha større omfang eller det avdekkes nye opplysninger knyttet til selgers kunnskap. Det kan derfor være slik at en sak som opprinnelig avvises under henvisning til at kjøper har overtatt risikoen for avviket i og med at boligen er solgt «som den er», senere ender i et forlik, sier Cathrine Wessel Poulsen, direktør for boligkjøperforsikring i Protector, til Dinside.no.
