Det oslobaserte bolig- og utleieselskapet Heimstaden Norge AS kan få et overtredelsesgebyr på mellom tre og fire millioner kroner for å ha oppgitt feil areal på boligene sine over lengre tid, varsler Forbrukertilsynet.
Vedtaket blir varslet nå fordi Forbrukertilsynet vurderer det som sannsynlig at forbrukere har blitt påvirket til å dra på visninger og inngå leieavtaler som følge av den villedende markedsføringen.
- Dette er åpenbart en praksis som var egnet til å villede forbrukerne, sier direktør Elisabeth Lier Haugseth.
- Strømkundene blir manipulert
Gebyrets størrelse er basert på en helhetsvurdering ut fra opplysningene Forbrukertilsynet hadde da varselet ble sendt ut. De har blant annet vektlagt overtredelsens grovhet, omfang og virkning, og det store antallet forbrukere som er villedet.
I tillegg er det et overordnet prinsipp at overtredelsesgebyr skal settes såpass høyt at det ikke skal lønne seg å bryte loven, noe tilsynet også har lagt vekt på i denne saken.
Heimstaden har svarfrist overfor Forbrukertilsynet til 22. mars.
Brukte egen metode for å regne ut «areal»
Heimstaden Norge AS er tidligere kjent som Fredensborg AS, og selskapet driver utleievirksomhet i Oslo og Akershus. De eier, utvikler og forvalter også eiendommer i Sverige, Danmark, Tyskland og Nederland. I Norge er Heimstaden landets største private boligeiendomsselskap med over 4.000 leiligheter for utleie.
Forbrukertilsynet er usikre på hvor lenge selskapet har oppgitt arealavvik på utleieboligene sine, men har i saksbehandlingen sin sett på praksis fra 1. januar til 29. november i fjor.
Hafslund må betale 30.000 for ulovlig salg, for hver telefonsamtale
- Det er varierende hvor store avvik det er snakk om ut fra størrelsen på leilighetene. Heimstaden har konstruert sitt eget begrep for «areal», og metode for å regne det ut, sier Tonje Hovde Skjelbostad, avdelingsdirektør for bolig i Forbrukertilsynet, til Dinside.no.
Dette er metoden boligselskapet har brukt til å regne ut areal, ifølge tilsynet:
- De har tatt utgangspunkt i leilighetenes bruksareal (BRA), som lå inne i datasystemene uten desimaler, og selskapet har her brukt vanlige avrundingsregler.
- Det avrundede BRA har deretter fått et påslag på 10 prosent for leiligheter med BRA under 20 kvadratmeter, 7,5 prosent for leiligheter med mellom 20 og 30 kvadratmeter BRA, og 5 prosent for leiligheter med BRA over 30 kvadratmeter.
- Etter dette påslaget har det totale arealet blitt rundet opp til nærmeste hele kvadratmeter. De største prosentmessige avvikene er på de minste leilighetene, og det største teoretiske avviket ville vært på en leilighet eller hybel med BRA på 12,5 kvadratmeter. Etter Heimstadens beregningsmetode ville den fått et «areal» på 15 kvadratmeter, altså et avvik på 20 prosent.
Arealet som Heimstaden markedsførte, har dermed i realiteten vært nærmere det som kalles bruttoareal (BTA), som altså inkluderer arealet av ytterveggene.
Flere begravelsesbyrå bryter pris-kravene
- Vi har ikke gjort noe galt
Anders Tveter, konsernjurist i Fredensborg, understreker at det foreløpig kun er snakk om et varsel om gebyr, som bygger på Forbrukertilsynets vurderinger.
- Vi mener at en del av vurderingene bygger på feil fakta og premisser, og vil klargjøre dette, samt oversende den tilleggsinformasjonen tilsynet har bedt om, sier Tveter til Dinside.no.
Heimstaden erkjenner at de tidligere markedsførte utleieboligene sine med et areal som lå mellom bruksareal og bruttoareal. Men, de ser ikke at dette var feil, og forventer derfor at det endelige vedtaket fra Forbrukertilsynet vil se annerledes ut enn utkastet de har mottatt, ifølge Tveter.
Nå, derimot, markedsfører selskapet boligene med bruksareal, da de ser at det er en arealangivelse som er mer tilpasset de øvrige aktørene i bransjen.
- Når det er sagt, mener vi at det ikke var noe galt med vår tidligere praksis, understreker Tveter.
Utleie i egen bolig? Pass på disse reglene
Slik skal utleiere oppgi areal
Så, hvordan skal utleiere oppgi areal for ikke å villede potensielle leietakere?
Skjelbostad i Forbrukertilsynet svarer at det er enten ved å oppgi primærrom (P-rom) eller bruksareal (BRA). Da kan interessenter sammenligne størrelsen på de ulike uteleieenhetene opp mot alle aktører i markedet.
Arealfakta
- Bruksareal (BRA): Dette er arealet av alle rom som er måleverdige, altså høyde på minst 1,90 og bredde på 0,60 meter. BRA måles fra innsiden av ytterveggene, og sier deg hvor stor boligen er på innsiden. Balkonger, terrasser og lignende er altså ikke en del av BRA. Unntaket er innglassede balkonger, som i enkelte tilfeller skal være en del av BRA.
- Primærrom (P-rom) og sekundærrom (S-rom): BRA kan deles opp i primærrom og sekundærrom, en inndeling som gir uttrykk for hva rommene brukes til på tidspunktet for vurderingen av boligen. P-rom, tidligere kalt boligareal (BOA) er de delene av BRA som brukes til opphold, som oppholdsrom som stue, kjøkken, bad, soverom og entré. S-rom er rommene som ikke brukes til opphold, først og fremst boder og lagringsrom, garasjer og tekniske rom.
- Bruttoareal (BTA): Dette tilsvarer BRA, men med tillegg av tykkelsen på ytterveggene. BTA er altså et utvendig mål, i motsetning til BRA som måles fra innsiden av veggene. BTA er et mindre viktig arealbegrep i forbindelse med boligomsetning, da det ofte gjøres beregnet med utgangspunkt i BRA.
Kilde: Huseiernes Landsforbund
- Når Heimstaden brukte en annen utregningsmetode, fremsto deres leieboliger som større sammenlignet med andre utleieres boliger, og forbrukerne får dermed vansker med å orientere seg korrekt i markedet, sier Skjelbostad.
