Leiemarkedsundersøkelsen viser at leieforholdets lengde har mye å si for prisen på utleieboligen. Nyere leieforhold er ofte betydelig høyere i pris enn dem som har var lengre.
Prisforskjellene tyder på at leietakere over flere år gjerne belønnes med en nedsatt leiepris, samt at husleiejusteringer foretas i større grad når nye kontrakter blir inngått.
- Husleieloven gir både leietakere og utleier anledning til å kreve leieprisen justert, sier Tove Berggaard, advokat i Leieboerforeningen.
To justeringsmåter
Etter loven kan man endre leien på to måter, enten ved en justering etter konsumprisindeksen (KPI) eller tilpassing til gjengs leie.
Du kan kreve leien justert etter endringer i KPI én gang i året, som normalt vil innebære en endring på to til tre prosent. En slik endring kan regnes ut med SSBs husleiekalkulator.
Leide du for eksempel en toroms i Oslo i 2015 til daværende gjennomsnittspris på 9.900 kroner, vil prisen ifølge kalkulatoren tilsvare 10.256 kroner i 2016, en oppgang på 3,6 prosent.
- Hvis man vil endre leien etter KPI, må man varsle om dette én måned i forkant. Dersom en av partene i leieforholdet fremmer et slikt justeringskrav og justeringen er beregnet riktig, kan ikke den andre parten avslå, sier Berggaard.
Gjengs leie kan skape konflikt
Når det har gått to og et halvt år uten annen justering av leien enn etter KPI, kan man sende skriftlig varsel om at man vil tilpasse leien til gjengs leie. Et slikt krav må ha minst seks måneders frist.
Dette bør du vite når du leier bolig
Mange tror at gjengs leie er det samme som markedsleie, men dette er feil, ifølge advokaten fra Leieboerforeningen. Gjengs leie skal settes til den leieprisen man får på lignende boliger og avtalevilkår.
- Her kan det fort oppstå en situasjon hvor partene er uenige om hva nivået for gjengs leie er. Blir man ikke enige om hva som er gjengs leie, kan man be Husleietvistutvalget eller tingretten avgjøre spørsmålet, sier Berggaard.
Man finner frem til gjengs leie ved å ta utgangspunkt i leieprisstatistikk, og så justere utgangspunktet opp eller ned ut fra fordeler og ulemper ved boligen og området boligen ligger i. Det skal også gjøres fradrag for de påkostninger som leietaker selv har gjort, slik at leietaker ikke skal måtte betale høyere leie for en verdi han selv har tilført boligen.
Verdispørsmål om gjengs leie
Saker om fastsetting av husleie er den femte mest vanlige sakstypen i Husleietvistutvalget (HTU). Dette er et utvalg som er første klagested i tvister om leie av bolig i Oslo, Akershus, Hordaland og Trøndelag.
Slik slipper du unna depositumet
I saker om gjengs leie er partene ofte uenige om hvilket nivå husleien kan settes tid, der leieboer typisk mener at leieprisen er for høy i forhold til boligens beliggenhet, standard og vedlikehold. Leieboer kan også kreve avslag for mangler, som utleier er uenig i at kvalifiserer til en gitt prisrabatt.
Det er vanskelig å si noe hva som er vanlig utfall i tvister om gjengs leie, da det kommer veldig an på den enkelte boligen.
- Vi ser, derimot, at leieboere av og til forventer litt mer i prisavslag enn mangelen er verdt. Det kan hende at boligen til tross for mangelen, har igjen mye leieverdi og kan brukes omtrent på samme måte, sier Ellen Strømodden, leder og tvisteløser i HTU i Oslo og Akershus.
Store prisforskjeller
Over en halv million norske husholdninger leier sin egen bolig, og det er store prisforskjeller mellom by og land, samt innad i de største byene, viser tall fra SSB.
- Mange av de samme mekanismene som spiller inn på boligprisene, påvirker også leieprisene. Beliggenhet har mye å si, og prisene styres i stor grad av etterspørsel, sier Tarik Ogbamichael i SSB.
Leiemarkedet skiller seg fra eiemarkedet med at det domineres av korte leieforhold, mens et eierskap gjerne varer over flere år. Leieandelen er høy blant unge og mobile leietakere, som gjerne studerer og bor i en by over kort tid.
- For leietakere er det mest naturlig å kreve en endring i leieprisen dersom leieprisnivået synker, slik man for eksempel har sett i Stavanger i nyere tid, sier Berggaard, advokat i Leieboerforeningen.
Klart dyrest i Oslo
Den typiske leieboligen er en to-romsleilighet på mellom 50 og 80 kvadratmeter, som har en gjennomsnittspris på 8.130 kroner på landsbasis, ifølge tall fra 2016.
Oslo skiller seg klart ut som den dyreste byen å leie i, men det skiller om lag 1.500 kroner mellom de sentrale bydelene og de som ligger lengre utenfor sentrumskjernen.
- Ikke sett i gang med oppussing uten avtale med utleier
- Nærhet til sentrum har mye å si, men de billigste bydelene i Oslo er på nivå med de mest sentrumsnære delene av Bergen, sier Ogbamichael i SSB.
Leieprisen i hovedstaden ligger nesten 3.000 kroner over landsgjennomsnittet, mens de fleste andre norske storbyene ligger noen hundrelapper fra eller til gjennomsnittet.
Ogbamichael har ikke grunnlag for å si at leieprisene i hovedstaden vil falle like mye som boligprisene har gjort. Svarene på leieprisutviklingen vil komme i SSBs Leiemarkedsundersøkelse for 2017, som blir offentliggjort i løpet av desember.
