Arv og skatt

Arvet bolig kan gi skattesmell

Du kan imidlertid ta noen grep slik at du unngår denne «arveskatten».

... OG IKKE: Skal du selge boligen, er det noen oppussingsgrep som lønner seg mer enn andre. Så gjenstår det å se om oppussingen sparer deg for skattesmellen ved arv av bolig, som du kan lese mer om i saken under. Video: Eilin Lindvoll. Klipp: Ingebjørg Iversen. Vis mer
Publisert
Sist oppdatert

Det er nå ei god stund siden arveavgiften ble avviklet - det skjedde tilbake i januar 2014.

Likevel er det slett ikke sikkert at alle arvinger kommer like gunstig ut med de nye reglene, for samtidig med at arveavgiften ble borte, strammet regjeringen inn skattereglene ved arv.

Og dette såkalte kontinuitetsprinsippet kan medføre at du må betale langt mer i skatt enn du sparer i arveavgift med de nye reglene, advarer siviløkonom Hallgeir Kvadsheim på Pengeverkstedet.no.

Avdødes inngangsverdi er lik din inngangsverdi

La oss ta for oss noen eksempler som viser de potensielle skattesmellene arvet bolig kan gi:

  • Mens vi ennå hadde arveavgift, var det slik at den skattemessige inngangsverdien ved overføring av bolig normalt ble satt til verdien ved dødsfallet til tidligere eier. Det vil si at hvis boligen ble kjøpt av din far for én million, men er verdt tre millioner ved dødsfallet, ble inngangsverdien din tre millioner. Solgte du deretter huset til tre millioner, ble det null gevinstskatt.
  • Nå, derimot, er det slik at du overtar arvelaters inngangsverdi på flere typer eiendeler enn tidligere. Bestefars inngangsverdi på én million blir dermed din inngangsverdi også, og det vil i sin tur medføre skattbar gevinst på hele to millioner kroner hvis du selger boligen til tre millioner etter dødsfallet.

Ingen regler uten unntak

Det er imidlertid innført unntak for gevinstskatt for arvet bolig, fritidsbolig og gårdsbruk/skogbruk som arvelater selv kunne solgt skattefritt.

Var det, for eksempel, primærboligen vil gevinsten mest sannsynlig bli skattefri - såfremt du selger før det er gått tolv måneder, ifølge Kvadsheim.

ANSVAR FOR VEDLIKEHOLD: Det er eiers ansvar å vedlikeholde boligen, og skader som skyldes manglende vedlikehold, dekkes ikke av forsikringen. Klipp: Tobias Fjeldvang. Video: Linn Merete Rognø. Vis mer

Fradrag for salgsomkostninger og verdifall

Salgsomkostninger ved et seinere salg av overført eller arvet bolig er fradragsberettiget dersom salget er skattepliktig. Fradraget gis ved at salgskostnadene reduserer boligeiendommens utgangsverdi, skirver Skatteetaten.

Situasjonen kan også være at boligen faller i verdi i arvingens eierperiode. Dersom salget skjer kort tid etter arvefallet, må det i dette tilfellet være helt konkrete omstendigheter som begrunner fradrag for et slikt verditap, opplyser advokat Bård Erlend Hansen ved Skattebetalerforeningens advokatkontor overfor Huseierne.

Dersom du krever fradrag for verdifall i egen eiertid og du har eid eiendommen i kort tid etter arvefallet, bør du altså være forberedt på å begrunne ditt standpunkt godt overfor skattemyndighetene.

Sekundærbolig kan også gi skattesmell

Når det gjelder arv eller overføring av sekundærbolig, er det litt verre å unngå skattesmellen.

Kvadsheim viser til følgende eksempel, og kommer med en løsning:

  • La oss si at dere kjøpte en utleieleilighet til 1,5 millioner kroner for noen år tilbake. I dag er den verdt fire millioner kroner. Urealisert gevinst er dermed 2,5 millioner kroner. Dersom dere selger boligen, gir dette en skatt på 550 000 kroner.
  • Hvis dere gir leiligheten bort til deres datter, vil hennes inngangsverdi være lik deres inngangsverdi, det vil si 1,5 millioner kroner. Hun slipper arveavgift, men hvis hun selger den rett etterpå, må hun altså betale 550 000 kroner i gevinstskatt.
  • Før 2014 ville den samme overføringen utløst en arveavgift på 279 600 kroner, men inngangsverdien ville blitt satt til fire millioner og det ville ikke blitt noe gevinstskatt. Det vil si at datteren ville spart 270 400 kroner på å arve før arveavgiften ble avviklet.
  • Løsning på dagens situasjon slik at det fortsatt går an å selge sekundærboligen skattefritt, er å oppfylle krav til bo- og eiertid: Hvis deres datter flytter inn i leiligheten og bor der i tolv måneder, forsvinner nemlig gevinstskatten.

En nettogevinst på 550 000 kroner på ett år er jo fristende - det tilsvarer en brutto årsinntekt på 800 000 kroner, altså bra betalt for å skifte bolig i tolv måneder, mener Kvadsheim

Skattesmell ved vanlig boligsalg

Det er ikke bare knyttet til arv eller overføring av bolig at du kan gå på en gevinstskattsmell:

Alle som eier bolig drømmer om å selge den for mer enn de kjøpte den for når de en dag skal skifte bosted, og gevinsten ved boligsalg er skattefri såfremt du har eid og bodd i boligen 12 av de siste 24 månedene.

Hva om du har bodd i boligen kun noen få måneder eller ikke i det hele tatt - kan den da selges skattefritt?

Ja, du kan selge boligen skattefritt hvis det har vært en «brukshindring» inne i bildet, for eksempel hvis du har måttet flytte ut på grunn ny jobb, utdannelse, dårlig helse eller innleggelse på institusjon.

- Vi får mange spørsmål fra våre medlemmer knyttet til brukshindringer. Særlig gjelder det fra de som flytter på sykehjem, har forbrukersjef Carsten Pihl i Huseiernes Landforbund tidligere sagt til Dinside.

Les mer i denne saken:

Vi bryr oss om ditt personvern

dinside er en del av Aller Media, som er ansvarlig for dine data. Vi bruker dataene til å forbedre og tilpasse tjenestene, tilbudene og annonsene våre.

Les mer