Fastrente

Ikke gå i fastrente-fella

Det er varslet renteøkning om kort tid, samtidig som svært få har fastrente på boliglånet sitt. Hvem bør binde renta, og hva bør de passe seg for?

RENTEFRYKT: Varslingen om renteøkninger i tiden framover kan få det til å gå kaldt nedover ryggen til de fleste lånekunder. Ekspertene svarer på om det er egentlig lurt å binde renta nå i saken under. Foto: Bjørn Eirik Loftås
RENTEFRYKT: Varslingen om renteøkninger i tiden framover kan få det til å gå kaldt nedover ryggen til de fleste lånekunder. Ekspertene svarer på om det er egentlig lurt å binde renta nå i saken under. Foto: Bjørn Eirik Loftås Vis mer
Publisert

Norges Bank har nylig varslet at den første renteøkningen siden pandemien traff oss, kommer 23. september 2021. Det blir dog en forsiktig oppgang på 0,25 prosentpoeng i første omgang.

- Ser vi lenger fram, derimot, er planen til sentralbanken å øke renta gradvis de neste årene, slik at vi i 2024 må regne med ei boliglånsrente opp mot tre prosent. Dette er nesten en dobling i renteutgiftene vi har i dag, og det vil merkes, sier forbrukerøkonom Cecilie Tvetenstrand i Storebrand til Dinside.

Så, er det lurt å binde renta på boliglånet nå?

Videre i saken kan du lese hvem ekspertene anbefaler fastrente til, samt hvilke potensielle feller du kan havne i om du bryter fastrenteavtalen.

HYTTEBONANZA: Meglerne Christian Haatuft og Tore Solberg selger hytter på fjell og ved fjord, og her er deres råd. Video: Lars Eivind Bones/Dagbladet Vis mer

Få har fastrente

I Finansielt utsyn peker Finanstilsynet på at en svært liten andel av oss har fastrente på boliglånet, og at et økt rentenivå dermed raskt vil slå ut i økte utgifter for mange. Faktisk har så lite som 7,4 prosent av oss med gjeld fastrente, ifølge tall fra SSB - det er mindre enn én av ti nordmenn.

Fagdirektør Jorge Jensen i Forbrukerrådet sier at de som ser de vil få vansker med husholdningsøkonomien når rentene normaliseres, bør vurdere å binde renta nå.

Når Dinside har stilt spørsmålet «Er det best med flytende eller fast rente?», har ekspertene stort sett vært samstemte:

  • Du skal ikke binde boliglånsrenta med mål om å tjene på det, altså ut fra spekulasjon - historisk sett har nemlig flytende rente vært billigere enn fastrente over tid.
  • Det å inngå en fastrenteavtale skal være med å gjøre økonomien din forutsigbar hvis du ikke vil tåle rentesvingningene som følger med flytende rente (fortrinnsvis hvis den øker).

Prøv Dinsides renteendringskalkulator:

For sein til fastrente-festen

Siden fastrentemarkedet reagerer i forkant av de flytende boligrentene, er det blitt dyrere å binde de siste ukene, skriver siviløkonom Hallgeir Kvadsheim på Pengeverkstedet.no, og eksemplifiserer:

  • I fjor høst var det mulig å binde renta i ti år til rekordlave 1,88 prosent hos Danske Bank, og flere andre banker tilbød også ti år med fastrente til under to prosent rente. De som bandt lånet da, har en urealisert rentegevinst på opptil flere 100 000 kroner, avhengig av lånebeløp. Nå er imidlertid tilbudet jekket opp med over 0,55 prosentpoeng for «tiåringen».
  • Så, hvis du vurderer rentebinding for å komme renteoppgangen for flytende i forkjøpet, må Kvadsheim nok skuffe deg: Du kommer litt seint til «festen». Det var smart å binde i fjor, dyrere nå - selv om det ikke er selvsagt at de som bandt renta for fem til ti år i høst vil komme ut i pluss, men foreløpig virker timingen god.

... men gunstige fastrentepriser historisk sett

Uansett hvor lenge du eventuelt velger å binde renta, er prisen for fastrentelån i 2021 likevel ganske god - per nå koster selv de dyreste av vanlige fastrentelån ikke særlig mer enn tre prosent i effektiv rente, ifølge Jensen i Forbrukerrådet.

- I historisk sammenheng er dette en svært gunstig pris, og vi ser lite som tyder på at fastrentelånene skal bli så veldig mye billigere i nær framtid. Dette gjør at du ikke trenger å være bekymret for å gjøre en dårlig deal, sier han til Dinside.

LAVE RENTER: Forbrukerøkonom Silje Sandmæl forklarer hvorfor du kan tape på å ha pengene dine på bankkonto. Video: Stig Fiksdal Vis mer

Unngå fastrente-fellene

Hvilke vurderinger bør legges til grunn for å binde renta?

- For det første bør du velge en bank som opptrer rettferdig når det gjelder over- og underkurs. Dette er viktig for å ivareta friheten til å løse inn lånet før avtaleperiodens utløp, svarer Jensen i Forbrukerrådet - og her får du en grundigere forklaring:

  • Du kan nemlig avslutte fastrenteavtalen før den utløper eller betale ekstra på lånet, men da må du gjerne betale overkurs. Det vil si at du må betale en kompensasjon til banken for det de taper på deg som kunde når du går fra avtalen.
  • Skulle det, derimot, være slik at fastrenta som du betaler er lavere enn det nye fastrentekunder betaler, oppstår det en gevinst som de fleste bankene tilfører deg som kunde, men ikke alle gjør dette - på bankspråket kalles dette underkurs.

- Du derfor sjekke om du har rett på full dekning av underkurs før du tegner fastrenteavtale, ellers står du i fare for å gå glipp av denne gevinsten, advarer Jensen.

Lett å få overkurs, verre med underkurs

Dinside har kommet over to eksempler på hvordan bankenes praksis er knyttet til over- og underkurs for fastrentekunder:

Hos Storebrand står det at for fastrentetilbud gitt etter 3. mai 2021 kan det utbetales eventuell underkurs etter en «karantenetid». Karantenetiden er på henholdsvis 12, 24 eller 48 måneder for fastrentelån med bindingstid på tre, fem, eller ti til tjue år - som gjelder bortsett fra ved låntakers død eller ved skifte av låntaker grunnet samlivsbrudd.

Jensen påpeker imidlertid at det ikke finnes noen «karantenetid» på overkurs, og at dette er et eksempel på at banken skjermer seg selv mot risiko, men finner det helt greit å velte tilsvarende risiko over på kundene.

Kommunikasjonsdirektør Margrethe Assev i Storebrand svarer at de betaler underkurs til kunder som har inngått fastrenteavtale etter 3. mai dersom de vil avslutte avtalen før bindingstiden og etter karantenetid. Dette er vanlig praksis i bransjen, ifølge henne.

Hva er karantenetid for fastrentelån

De fleste banker opererer med «karantenetid» for brudd på fastrenteavtaler, som vil si at underkurs utbetales med forbehold om at låntaker ikke bryter ut av avtalen før det har gått en gitt tid. Karantenetiden kan vare 12, 24 eller 48 måneder, avhengig av fastrenteavtalens lengde.

Ulik overkurs- og underkurs-praksis finner vi også hos Sparebank 1 Nord-Norge:

  • Der står det at først at hvis fastrenta du betaler er høyere enn den banken tilbyr nye kunder, taper banken penger på at du betaler inn ekstra, og dette tapet må du dekke via overkurs - ganske så enkelt og greit.
  • Når det gjelder underkurs, på den annen side, står det at dette kan komme som fratrekk i restgjelda, men om kunden får gevinsten utbetalt, er avhengig av hvor lang bindingstid som er avtalt og hvor lenge fastrentelånet har løpt - og det utbetales ikke underkurs i karantenetiden.

- Altså ingen betingelser eller «subjektive fiksfakserier» på overkurs, men «løpetidsbestemmelser og karantenetid» på underkurs, påpeker Jensen i Forbrukerrådet.

Stein Vidar Loftås, konserndirektør for kommunikasjon hos Sparebank 1 Nord-Norge understreker et fastrentelån innebærer forpliktelser fra begge parter. Om avtalevilkårene brytes, og dette gir tap for én av partene, gjøres vurderinger av hvordan dette tapet skal dekkes.

- Karantenetiden er innført for å sikre forutsigbarhet, og for å unngå at det spekuleres i fastrentelån for å få utbetalt gevinst. Det er så vidt jeg kjenner til helt normalt med karantenetid for denne type lån, sier Loftås videre til Dinside.

Vi bryr oss om ditt personvern

dinside er en del av Aller Media, som er ansvarlig for dine data. Vi bruker dataene til å forbedre og tilpasse tjenestene, tilbudene og annonsene våre.

Les mer