Husleieøkning

Ikke lov med «sjokkøkning»

Har utleier satt opp husleien? Her er reglene du bør kjenne til.

KLARE REGLER: Har utleier justert prisen med gaffel? Det er heldigvis klare regler for hvor mye - og hvor ofte - husleien kan øke. Illustrasjonsfoto: Shutterstock / NTB
KLARE REGLER: Har utleier justert prisen med gaffel? Det er heldigvis klare regler for hvor mye - og hvor ofte - husleien kan øke. Illustrasjonsfoto: Shutterstock / NTB Vis mer
Publisert

Har du fått husleieøkning i julegave av huseier? Du er ikke alene. Antallet henvendelser og spørsmål om husleie til Leieboerforeningen har økt betraktelig, ifølge Tom O. Risa, ansvarlig advokat i Leieboerforeningen.

- Det begynte allerede i 2022, men har økt videre gjennom 2023, sier Risa til DinSide.

- Huseier har rett til å sette opp husleien, men ikke når som helst og hvor mye som helst. Det er det ikke alle som har fått med seg, sier Risa.

Spørsmål om husleie ligget på en femteplass i leieboerforeningens logg over henvendelser, og har stått for ni-ti prosent av henvendelsene. De siste åra har det økt til 16 prosent, og en klar tredjeplass. Og trenden ser ikke ut til å snu.

- Det er fortsatt på vei oppover, det er denne typen henvendelser som øker mest.

Husleieloven trumfer alt

Spørsmålene gjelder så mangt, men de aller fleste gjelder leieøkninger som går utover det som er tillatt. Justering av husleie er regulert i Husleieloven, og det finnes tydelige regler for dette.

- Husleielovens regler er bestemmende og vil alltid gjelde, de kan ikke fravikes ved avtale, sier Risa.

ØKER MEST: Leieboerforeningen får stadig flere henvendelser om økning av husleie, og denne typen henvendelser øker mest, forteller Tom O. Risa. Foto: Kirsten Randers-Pehrson
ØKER MEST: Leieboerforeningen får stadig flere henvendelser om økning av husleie, og denne typen henvendelser øker mest, forteller Tom O. Risa. Foto: Kirsten Randers-Pehrson Vis mer

Det er to ulike modeller for å øke husleien:

  • Husleien kan justeres etter konsumprisindeksen (KPI). Dette kan gjøres én gang i året.
  • Husleien kan justeres etter gjengs leie. Det kan tidligst gjøres 2,5 år etter at kontrakt er inngått.

Indeksregulering = To streker under svaret

Det aller enkleste å sjekke om er greit, er om huseier vil indeksregulere husleien. De siste tilgjengelige tallene er 4,8 prosent, fra november 2022 til november 2023, det vil si at husleien maks kan økes med 4,8 prosent.

Dersom du i dag betaler 10.000 kroner i husleie, og den også ble justert 1. januar i fjor, kan den da maks gå opp til 10480 kroner.

Det vil si: Dette kan gjøres maks en gang i året, men har det ikke skjedd på et par år, har utleier anledning til å indeksregulere fra forrige gang leien ble fastsatt.

- Hvor mye dette utgjør kan du enkelt sjekke med Statistisk sentralbyrås kalkulator.

Du kan enkelt sjekke med Statistisk sentralbyrås priskalkulator.

Gjengs leie = Ofte skjønn

Den andre lovlige muligheten man har etter husleieloven, det er å justere prisen etter såkalt «gjengs leie».

Gjengs leie tar utgangspunkt i hvor mye boliger i samme område, med like vilkår i kontrakten og tilsvarende standard koster per kvadratmeter.

- Utgangspunktet her var at dette skulle være statistisk drevet, men siden også faktorer som standard og kontraktsvilkår er med, er det ofte mye skjønn.

Dette betyr ikke at huseier kan sette seg ned på finn.no og ta utgangspunkt i disse leieprisene.

- Gjengs leie ligger gjerne 15 prosent lavere enn markedsleien. Gjengs leie gjelder alle eksisterende kontrakter, og prisen er gjerne lavere på de som har vært lenge på samme kontrakt.

Gjengs leie kan man tidligst gjøre 2,5 år etter leien sist ble regulert.

Hvor god beskjed har du krav på?

- Det med varsling er et litt artig tema for oss jurister. Men ellers ikke.

Dersom leieprisene justeres etter KPI, er kravet til varsel en måned, men det kan også varsles om ved inngåelse av leiekontrakt.

- Det er vanlig å avtale at leien skal KPI-reguleres en gang i året. Står det i din kontrakt, er det et gyldig varsel.

Her vil advokaten berømme flere utleiere som er flinke til å varsle om ny sum minst en måned i forkant.

- Det er ryddig! Og det var vel også slik intensjonen opprinnelig var?

Går utleier for å justere etter gjengs leie, kan dette bare gjøres hvert 2,5 år, og her har du krav på 6 måneders varsel.

Økte kostnader = Utleiers ansvar

En rekke av henvendelsene de siste par åra der husleien er satt opp mer enn loven tillater har en ting til felles: Utleier øker leien for å øke økte kostnader.

Klassiske eksempler på dette er når strømprisene har gått i taket og strøm er inkludert i leien, når rentene stiger, eller når offentlige avgifter øker mye.

- Dette er lett å tenke at er rimelig, men det er det ikke.

Det er særlig private utleiere som bommer her, men det hender også at profesjonelle utleiere prøver seg.

En kan tenke at det er rimelig, fordi det handler ikke om å øke profitt, men tar høyde for økte kostnader, men det er altså utleiers ansvar.

- Jeg har også sett flere tilfeller der man har begrunnet husleieøkning med økte kostnader. Vi har sjekket opp (selv om det uansett ikke er en lovlig grunn til å sette opp renten) og huseier har lagt på langt mer. Kanskje for å ta høyde for videre økning?

Det er også noen som prøver seg på etterbetaling av en indeksregulering.

- Du kan justere dagens leie opp tilsvarende prisøkning siden sist leien ble justert, men man har ikke anledning til å be om etterbetaling om leien ikke har vært justert på et par år.

Heldigvis er de aller fleste leieforhold uproblematiske, understreker Risa.

- De som henvender seg til oss, har problemer. Vi får høre om det verste. Alle de leieforholdene som fungerer utmerket vil vi jo ikke bli kontakt om, avslutter advokaten.

Og helt til sist: Bor du i borettslag? Det mange omtaler som husleie, de månedlige utgiftene, er ikke omfattet av husleieloven.