Dokumentasjon ved boligsalg i 2022

Ny boliglov:
Kan bore hull i veggen din

Det er flere fallgruver for de som skal selge bolig uten tilstrekkelig dokumentasjon, men megler mener ærlige boligselgere ikke har grunn til å være mer bekymret for salget med ny boliglov.

KAN BLI DYRERE: Strengere krav til boligselger kan gi noe høye pris på tilstandsrapporten enn tidligere, men en rapport med god dokumentasjon vil ofte være en billig forsikring mot kjedelige konflikter og erstatningskrav. Foto: NTB
KAN BLI DYRERE: Strengere krav til boligselger kan gi noe høye pris på tilstandsrapporten enn tidligere, men en rapport med god dokumentasjon vil ofte være en billig forsikring mot kjedelige konflikter og erstatningskrav. Foto: NTB Vis mer
Publisert
Sist oppdatert

Samtidig som himmelen eksploderte med nyttårsraketter, trådte også den nye boligloven med tilhørende forskrift i kraft.

Nå stilles det strengere krav til opplysningene fra boligselger, og kjøperne må på sin side sette seg inn i all informasjonen de får om boligen før de «slår til».

Men hvilken dokumentasjon må selgerne legge fram, hvor langt tilbake i tid må de dokumentere arbeid i boligen og hva kan konsekvensene av feil og mangler få for salgssummen?

«SHINE UP»: Skal du selge bolig, kan enkel oppussing lønne seg, men pass på å dokumentere og bruke fagfolk der det kreves, slik at du ikke går på en smell. Video: Eilin Lindvoll / Ingebjørg Iversen Vis mer

Dette må boligselger dokumetere

Daniel Helgesen, administrerende direktør i Norsk Takst, forteller at bygningssakkyndig vil spørre om boligeier kjenner til arbeid gjort i boligen, og boligeier må opplyse om arbeid utført av fagfolk.

- Dette gjelder alt som er gjort av reparasjoner, vedlikehold, installasjoner, ombygging eller lignende, sier Helgesen til DinSide.

Det er i mange tilfeller helt i orden å gjøre arbeider på boligen selv, men noe arbeid bør kun utføres av faglærte. Dette gjelder for eksempel dersom det skal legges varmekabler på badegulv, utføres arbeid med rør som står med vanntrykk og elektrisk arbeid, ifølge Helgesen.

Fem år tilbake i tid

Bygningssakkyndige skal be om dokumentasjon for arbeid utført av kvalifiserte håndverkere siste fem år. Det betyr ikke at du ikke har lov å gjøre noe arbeid selv, det er kun der hvor du har brukt håndverker du skal dokumentere, ifølge fagsjef Stian Sønsterudbråten i DNB Eiendom.

- Dokumentasjon er imidlertid ikke det samme som at alt er i orden. Et godt dokumentert arbeid kan være utført feil. Et arbeid du har lov å gjøre selv uten dokumentasjon, kan være utført helt perfekt, understreker Sønsterudbråten overfor DinSide.

Det er altså ikke nødvendigvis dokumentasjonen som avgjør hvorvidt du som selger kommer i erstatningsansvar, men boligens faktiske tilstand.

Ærlige boligselgere må ikke være redde

Den nye boligloven har nok ført til at flere boligselgere er bekymret, både for om de sitter på tilstrekkelig kunnskap og dokumentasjon om egen bolig og hvordan strengere krav vil påvirke prisen på boligsalget.

– De aller fleste boligselgere er ærlige, og jeg kan bekrefte at de må være grundige i sine salgsforberedelser. Intensjonen med lovendringene er at selger skal undersøke eiendommen og opplyse kjøper i forkant av salget, istedenfor at kjøper skal oppdage og reklamere i ettertid, sier Sønsterudbråten i DNB Eiendom.

– Selv om de aller fleste selgere er ærlige, vil de ikke ha nødvendig kompetanse til å avdekke og opplyse om forhold de har ansvaret for, og da trenger de bistand fra en bygningssakkyndig takstperson, sier han videre.

Kan bore hull og flytte på møbler

Kravene til dokumentasjon ved boligsalg følger av den nye forskriften til avhendingsloven. I denne forskriften står det at du kan forvente at takstperson undersøker i boligen som skal selges.

«Med mindre det fremgår at et rom eller en bygningsdel skal undersøkes med målinger, at det skal bores hull, at det skal stikkes i treverk eller annet, skal den bygningssakkyndige basere sine undersøkelser på det som er synlig», heter det i forskriften.

- Forskriften har sjekkpunkter som må være med i en tilstandsrapport for at den skal være godkjent og få bindende rettslig virkning etter loven, forklarer Helgesen i Norsk Takst.

«Den bygningssakkyndige skal flytte på tepper, møbler og annet inventar når det er nødvendig for å komme til det rommet eller den bygningsdelen som skal undersøkes. Dette gjelder likevel ikke for særlig tunge møbler og inventar, når disse ikke skjuler vesentlige installasjoner eller innretninger, og det heller ikke er andre grunner til å mistenke at flytting vil kunne avdekke vesentlige forhold», står det videre.

Ved undersøkelse av om et våtrom har fuktskade som definert i den til enhver tid gjeldende bransjestandarden for fuktsikker bygning, skal bygningssakkyndig bore et hull på minst 73 millimeter fra et tilstøtende rom eller fra undersiden, ifølge forskriften.

«Den bygningssakkyndige skal måle fukt og undersøke om det er symptomer på fuktskade. Hullet skal tas på et minst mulig synlig sted i et område der det erfaringsmessig forekommer skader, slik som i våtsonen eller ved bunnsvill i vegg. Hullet skal plomberes forsvarlig».

- Noen ganger er det ikke nødvendig å utføre slike fuktsøk, blant annet dersom bygningen har en konstruksjon som gjør det umulig, som mur eller betong, hvis det allerede er konstatert fuktskade eller det er fuktovervåking med sensor. Det kan også være at det ikke er mulig å komme til for å gjøre undesøkelsen, fordi hullet i så fall må tas i en naboleilighet eller et fellesareal, og da vil det ikke være krav om å foreta boring, sier Helgesen.

FUKTSJEKK: Nye krav til tilstandsrapport ved boligsalg kan føre til at takstperson må bore hull for å sjekke fukt, men det gjøres på et sted hvor hullet kan skjules. Foto: Shutterstock/NTB
FUKTSJEKK: Nye krav til tilstandsrapport ved boligsalg kan føre til at takstperson må bore hull for å sjekke fukt, men det gjøres på et sted hvor hullet kan skjules. Foto: Shutterstock/NTB Vis mer

En bjørnetjeneste

Kan det ikke bores hull for fuktsøk, sier forskriften at det skal opplyses om årsaken til dette i rapporten og brukes egnet fuktmåleverktøy. Da vil den bygningssakkyndig undersøke og vurdere konstruksjonen ut fra fuktmålinger, observasjoner, materialvalg, alder og andre opplysninger, ifølge Helgesen.

- Det er viktig for selgere å vite at de kan være å gjøre seg selv en bjørnetjeneste dersom de velger å ikke tillate den bygningssakkyndige å bore hull. De vil da kunne miste beskyttelsen som tilstandsrapporten gir, ved at rapporten da ikke tilfredsstiller forskriftskravene, advarer han.

KONDENS: Opplever du at det tar veldig lang tid før håndklærne på badet tørker, og danner det seg ofte dugg og kondens på vinduene? Video: Eilin Lindvoll / Tobias Fjeldvang Vis mer

– Bør påvirke boligprisen

– Negative opplysninger kan og bør påvirke prisantydningen på boligen. Det er derfor viktig at eiere tar vare på og legger fram dokumentasjonen de får fra håndverkere som utfører arbeid på boligen. På den måten unngår de en prisdempende effekt på forhold som er i orden, sier Sønsterudbråten i DNB Eiendom

– Samtidig er det viktig å ikke falle for fristelsen til å holde opplysninger tilbake. Hvis du ikke har nødvendig dokumentasjon, er det aller best å få forholdet utbedret eller avklart før salg. Hvis det ikke er mulig, må du opplyse om forholdet slik at du ikke kommer i ansvar i ettertid, fortsetter fagsjefen.

Kan gi dyrere tilstandsrapport

Ifølge Sønsterudbråten vil de nye boligsalgsreglene først og fremst gjelde mellom kjøper og selger, selv om det også påvirker eiendomsmeglerne og jobben de skal gjøre.

– Vi kan imidlertid ikke se at det skal påvirke kostnaden på meglertjenesten. Økte kostnader ved boligsalg vil først og fremst komme som følge av dyrere tilstandsrapport og boligselgerforsikring, sier han.

Dette bekrefter Helgesen i Norsk Takst:

– Økt omfang og kvalitet i våre tilstandsrapporten kan gi noe høyere priser enn tidligere, men det er ennå tidlig å si noe konkret, da prisnivået holder på å etablere seg, sier han, og legger til:

– Uansett pris er vi sikre på at gode tilstandsrapporter vil være en billig forsikring mot kjedelige konflikter og erstatningskrav.

Vi bryr oss om ditt personvern

dinside er en del av Aller Media, som er ansvarlig for dine data. Vi bruker dataene til å forbedre og tilpasse tjenestene, tilbudene og annonsene våre.

Vil du vite mer om hvordan du kan endre dine innstillinger, gå til personverninnstillinger

Les mer