Leier du ut boligen til en person som viser seg å ikke betale leie i tide, som bryter husordensreglene og/eller ikke tar godt nok vare på leieboligen?

Da har du som utleier rett til si opp leietakeren, men det må gjøres riktig.

Hva lønner seg: Å bli gjeldfri eller «utleie-hai»?

Må gjøres skriftlig

Leietakeren kan si opp leieforholdet muntlig og uten å gi noen spesiell grunn, men det kan ikke utleier - hen må levere en skriftlig oppsigelse.

Dersom utleier skal si opp leietakeren sin må det gjøres skriftlig. Utleieren bør sørge for at leietakeren undertegner på at oppsigelsen er mottatt, enten ved å levere oppsigelsesbrevet personlig, eller sende det som rekommandert post, skriver Husleie.no.

Kontrakten har mye å si for oppsigelsen

Når leieforholdet kan sies opp, beror på om kontrakten er tidsbestemt eller tidsubestemt, ifølge Forbrukerrådet:

• I en tidsbestemt husleiekontrakt skal det gå klart frem av kontrakten at den ikke kan sies opp og hvilken dato leieforholdet skal opphøre, men det kan likevel være avtalt at avtalen kan sies opp før utløpet av leieperioden. Leieforholdet opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leieperioden, og utleieren trenger dermed ikke sende en oppsigelse. Når leieavtalen utløper, har leietaker nemlig plikt til å flytte ut. Flytter ikke leieboeren, må utleieren sende en skriftlig flytteoppfordring før det har gått tre måneder. Hvis utleier ikke gir slik flytteoppfordring, går leieforholdet over til å bli tidsubestemt, som betyr at leietaker rett til å bli boende til leieforholdet blir sagt opp etter lovens regler for tidsubestemte leieavtaler.
• Er leiekontrakten tidsubestemt, kan den i prinsippes sies opp når som helst. Leietaker og utleier kan fritt avtale hvor lang oppsigelsesfristen skal være, og hvordan den skal beregnes. Er det, derimot, ikke avtalt noe, er oppsigelsesfristen tre måneder, og oppsigelsesfristen begynner å løpe fra den første dagen i måneden etter at oppsigelsen er foretatt.

Huseiernes Landsforbund anbefaler på generelt grunnlag en tidsbestemt leieavtale der begge partene har gjensidig oppsigelsesadgang - det mener de gir best forutsigbarhet for begge parter.

- Når vi anbefaler en tidsbestemt leieavtale, er det som en slags «sikkerhetsventil». Skulle det dukke opp noe som gjør at leieforholdet ønskes avsluttet, men det ikke foreligger «saklig grunn» til oppsigelse, avsluttes leieforholdet uansett ved den avtalte utløpsdatoen når dere velger en slik tidsbestemt avtale, forklarer advokat Morten Fæste i Huseierne.

Les dette før du leier ut

Saklig grunn kan være nødvendig

Som sagt trenger ikke leietaker å ha noen saklig grunn til oppsigelse dersom leiekontrakten er tidsubestemt, men det må utleier ha hvis hen vil avslutte leieforholdet.

Leietakere har nemlig noe som kalles oppsigelsesvern. Utleier må derfor ha en saklig grunn hvis hen ønsker å si opp leieboeren, ifølge Husleie.no Eksempler på slike grunner kan være:

• Leietaker har ikke betalt inn depositum eller stilt med en annen form for sikkerhet for leieforholdet
• Leietaker har ikke betalt husleie, eller betaler husleien for seint
• Leietaker følger ikke husordensreglene
• Leietaker endrer forskjellige ting i boligen som ikke er avtalt med utleier
• Leietaker vedlikeholder ikke boligen som avtalt
• Leietaker leier ut boligen til andre uten lov, såkalt framleie
• Utleier skal selv bruke boligen
• Boligen skal pusses opp og det er ikke mulig å bli boende samtidig som dette skjer
• Boligen skal selges, og det er ikke ønsket å selge boligen med leietaker

Ja, bolig kan selges med leietaker på livstidskontrakt!

Dette gjør oppsigelsen ugyldig

Husleielover stiller klare krav til oppsigelsens formmessige utforming i tilfeller der utleier er den som sier opp. Er ikke oppsigelsen utformet i samsvar med loven, er den heller ikke gyldig, skriver Leieboerforeningen.

Her er kravene til utforming:

• Oppsigelsen skal være skriftlig
• Oppsigelsen skal være begrunnet
• Oppsigelsen skal opplyse om at leieren kan protestere skriftlig til utleieren innen første dag måned etter at oppsigelsen er mottatt
• Oppsigelsen skal opplyse om at dersom leieboeren ikke protesterer innen fristen, taper hen sin rett til å bestride oppsigelsen, og at utleieren i så fall kan begjære utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven

En oppsigelse som ikke fyller form­kravene, er ugyldig og uten rettsvirkning selv om leieboer ikke har protestert, men har leieboeren likevel flyttet i henhold til oppsigelsen, anses den likevel som akseptert.

Manglende utleiegodkjenning kan gi kjempebot

Slik klager leieboer på oppsigelsen

• Hvis leietaker protesterer på oppsigelsen innenfor fristen, er det utleier som må gå til søksmål for å få avgjort om oppsigelsen er rettmessig, og protesten må være skriftlig for å være gyldig
• Kommer ikke leietaker og utleier til enighet, og leietaker har leid av en profesjonell utleier, kan saken tas videre til Husleietvistutvalget
• Hvis utleier er en privatperson, kan leieboer klage til Husleietvistutvalget hvis vedkommende leier i Oslo, Trondheim eller i en av disse kommunene i Vestland eller Viken
• Kan ikke klagen behandles av Husleietvistutvalget, kan du ta saken videre til konfliktrådet eller forliksrådet