Utfordring med bolig og utleiedel

Utleiesmell ved boligkjøp

Det er noen ting du bør undersøke før du får utleiedel og eventuelt leietaker med på kjøpet.

UTLEIE: Det er masse penger i å leie ut en leilighet i egen bolig, men det er en billig forsikring i å forvalte leieforholdet riktig, ifølge Husleie.no. Les mer om hvordan du går fram hvis du kjøper en bolig med uteleideel og leietaker inkludert. Foto: Linn Merete Rognø
UTLEIE: Det er masse penger i å leie ut en leilighet i egen bolig, men det er en billig forsikring i å forvalte leieforholdet riktig, ifølge Husleie.no. Les mer om hvordan du går fram hvis du kjøper en bolig med uteleideel og leietaker inkludert. Foto: Linn Merete Rognø Vis mer
Publisert

- Det er en god del penger i å leie ut en hybel i egen bolig. Leier du, for eksempel, ut en sokkelleilighet i huset ditt for 8000 kroner i måneden, blir det 96 000 kroner årlig, og det dekker faktisk rentene til et lån på fem millioner kroner, sier daglig leder Kjetil J. Olsen i Husleie.no til Dinside.

- Hvis du leier ut en leilighet for 10 000 kroner per måned, kan du for eksempel oppgradere eller bygge på boligen din for seks millioner kroner - og da er det leietakeren som finansierer oppgraderingene, fortsetter han.

Pass på

Disse eksemplene kan nok få en bolig med utleiedel som ligger ute for salg til å virke ekstra attraktiv for mange.

Det er imidlertid noen ting du bør sjekke rundt utleiedelen og leiekontakten, til den som leier der, før du kaster deg inn i budrunden med innstillingen om at kun seier er godt nok.

Er utleiedelen godkjent?

Utleier risikerer å få store bøter, og i verste fall er det fare for liv og helse, hvis utleieboligen ikke er godkjent.

Utleieboliger har krav om brannrømmingsveier, takhøyde, dagslys, ventilasjon og mye annet. Boligen må, med andre ord, tilfredsstille lovkravene og være godkjent for varig beboelse, ifølge Forbrukerrådet.

Du risikerer store gebyrer etter plan- og bygningsloven, dersom du leier ut en bolig uten tillatelse eller godkjenning fra kommunen. Forbrukerrådet er kjent med at utleiere har fått gebyrer på flere hundretusener av kroner for ulovlig utleie.

Hvis den ulovlige utleien fører til skade på liv eller helse, kan også utleieren risikere erstatningsansvar og, i verste fall, straffeansvar.

TRAPPER: Svært mange produsenter og forhandlere ser ut til å selge trapper som ikke følger sikkerhetskravene. Foto: Produsent / Vestlands trappen. Video: Linn Merete Rognø. Klipp: Tobias Fjeldvang. Vis mer

Meglerne har også ansvar for hvordan boligen med utleiedel framstilles i salgsannonsen:

  • En viktig forutsetning for kjøper av boligen er at utleiedelen faktisk er godkjent for utleie, skriver Norges Eiendomsmeglerforbund.
  • Det er viktig at opplysningene om utleie ikke fremstår som villedende ovenfor kjøper - dette vil være i strid med god meglerskikk og i verste fall medføre ansvar for megleren dersom salgsoppgaven gir feil inntrykk av faktiske forhold.
  • Hvis en eiendom er markedsført med «utleiedel» skaper det en forventning om at utleiedelen er godkjent for utleie.

Kommer leietakeren «med på kjøpet»?

Hvis du kjøper en bolig som har et aktivt leieforhold, løper leieforholdet videre, selv om boligen skifter eier.

- Leiekontrakten blir ikke ugyldig selv om boligen skifter eier, understreker jurist Caroline Skarderud i Forbrukerrådet overfor Dinside.

En tidsbestemt leieavtale kan sies opp, med mindre det er avtalt at leieavtalen er uoppsigelig. Dette betyr at utleier faktisk kan si opp leietaker i forbindelse med et salg, ifølge juristen.

Salg av bolig kan være saklig grunn for oppsigelse, men merk likevel at salg som oppsigelsesgrunn kan by på utfordringer der virkningen av oppsigelsen er tyngende for leietaker, for eksempel dersom leietaker har barn i barnehage eller på skole i leieboligens nabolag.

Leietaker kan også protestere på oppsigelse selv om den har saklig grunn.

Hvis leiekontrakten ikke sies opp eller ikke kan sies opp, selges boligen med et aktivt leieforhold.

- I så fall bør du lese nøye hva som står i leiekontrakten, se til at depositum er på plass og er overført til ny eier/utleier, og selvfølgelig få oversikt over at leietaker ikke misligholder kontrakten fra før av, sier Olsen i Husleie.no.

Hvordan kan du regulerer husleia?

- Det er mulig å sette opp husleia i henhold til konsumprisindeksen (KPI), men den kan også endres til gjengs leie - dette krever imidlertid seks måneds skriftlig varsel, og endring kan tidligst effektueres når leieforholdet har vart i tre år, svarer Olsen.

  • Både utleier og leietaker kan kreve leien justert etter endringer i KPI én gang i året, som normalt vil innebære en endring på to til tre prosent. En slik endring kan regnes ut med SSBs husleiekalkulator.
  • Hvis du vil endre leien etter KPI, må du varsle om dette én måned i forkant. Dersom én av partene i leieforholdet fremmer et slikt justeringskrav og justeringen er beregnet riktig, kan ikke den andre parten avslå.
  • Når det har gått to og et halvt år uten annen justering av leia enn etter KPI, kan du sende skriftlig varsel om at du vil tilpasse leia til gjengs leie. Et slikt krav må ha minst seks måneders frist.
  • Mange tror at gjengs leie er det samme som markedsleie, men dette er feil, ifølge Leieboerforeningen. Gjengs leie skal settes til den leieprisen du får på lignende boliger og avtalevilkår.
  • Her kan det altså fort oppstå en situasjon hvor partene er uenige om hva nivået for gjengs leie er. Blir dere ikke enige om hva som er gjengs leie, kan dere be Husleietvistutvalget eller tingretten avgjøre spørsmålet.

Vi bryr oss om ditt personvern

dinside er en del av Aller Media, som er ansvarlig for dine data. Vi bruker dataene til å forbedre og tilpasse tjenestene, tilbudene og annonsene våre.

Les mer